Планирование налогов

• Налоговое планирование
• Аудит налогов
• Организация налогового учета
• Учетная политика
• Возврат налогов
• Налоговая нагрузка

Налоговая оптимизация

• Налоговые льготы
• Налоговая ответственность
• Налоговые споры
• Налоговые проверки
• Оффшоры
• Оптимизация налогов

Налоговый учет

• Налоговая отчетность
• Налог на прибыль
• НДС
• Страховые взносы
• Налог на имущество
• НДФЛ
• Транспортный налог
• Земельный налог
• УСН
• ЕНВД
• ЕСХН
• Регистры налогового учета

НДС при реализации недвижимого имущества

 

• Когда возникает момент определения налоговой базы?
• О передаче недвижимости
• О выписке из ЕГРП
• О переходном периоде

 

Как известно, при реализации товаров (работ, услуг) исчисление НДС зависит от момента определения налоговой базы, который устанавливается в порядке, предусмотренном ст. 167 НК РФ. Выясним, от чего зависит момент определения базы по НДС при реализации недвижимого имущества.

 

Когда возникает момент определения налоговой базы?

По общему правилу (п. 1 ст. 167 НК РФ) моментом определения базы по НДС является наиболее ранняя из следующих дат:

• день отгрузки товаров (работ, услуг), передачи имущественных прав;
• день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

Иное предусмотрено п. п. 3, 7 - 11, 13 - 15 ст. 167 НК РФ. Нас интересует п. 3, в котором сказано: если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на него, такая передача права собственности в целях исчисления НДС приравнивается к его отгрузке. Однако с 01.07.2014 из этого правила также появилось исключение - п. 16.

При реализации недвижимого имущества датой отгрузки в целях настоящей главы признается день передачи недвижимого имущества покупателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества.

Еще одно исключение, которому нужно уделить внимание, - это п. 14, на основании которого если моментом определения налоговой базы является день получения предоплаты, то на день отгрузки товаров (выполнения работ, оказания услуг) в счет поступившей ранее оплаты также возникает момент определения налоговой базы.

Таким образом, при реализации недвижимого имущества моментом определения базы по НДС являются:

• день получения оплаты в счет предстоящей реализации (если на основании условий договора передача недвижимого имущества осуществляется на условиях предоплаты);
• день передачи имущества покупателю по передаточному акту (иному документу о передаче).

При этом момент передачи права собственности, то есть дата государственной регистрации права собственности покупателя на приобретенный объект недвижимости, на момент определения налоговой базы, как это было до 01.07.2014, не влияет.

В то же время Минфин в Письме от 17.12.2015 N 03-07-11/74052 указал, что момент формирования базы по НДС при реализации недвижимости определяется до даты государственной регистрации права собственности покупателя на данное имущество. Такой подход срабатывает не всегда, так как государственная регистрация права собственности вполне может быть осуществлена ранее фактической передачи объекта недвижимости покупателю. Поэтому начислять НДС до передачи объекта недвижимости в связи с тем, что произведена государственная регистрация права собственности, не нужно. Подтверждение этому можно найти в судебной практике.

 

О передаче недвижимости

Утверждение о том, что государственная регистрация возможна до передачи объекта недвижимости, основано на следующих нормах Гражданского кодекса.

Правовая норма
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации	Пункт 1 ст. 551
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами	Пункт 2 ст. 551
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче	Абзац 1 п. 1 ст. 556
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче	Абзац 2 п. 1 ст. 556

На основании представленных положений ст. ст. 551 и 556 ГК РФ о моменте исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю Президиум ВАС РФ делает такой вывод (Постановление от 20.09.2011 N 5785/11).

Данные положения позволяют сторонам договора купли-продажи недвижимости установить, что передача должна состояться после государственной регистрации перехода права собственности. Согласование сторонами в договоре купли-продажи условия о передаче имущества после государственной регистрации перехода права также не нарушает каких-либо иных императивных требований российского гражданского законодательства.

Следовательно, действующее законодательство предусматривает возможность передачи недвижимого имущества после государственной регистрации права собственности на него.

 

О выписке из ЕГРП

Как показывает практика, налоговый орган, несмотря на внесенные в Налоговый кодекс изменения, продолжает настаивать на том, что моментом определения базы по НДС является дата государственной регистрации передачи права собственности на объект недвижимости покупателю (если до этого передачи по передаточному акту не было). При этом налоговики обосновывают сказанное тем, что иным документом, определяющим день передачи недвижимого имущества, в соответствии с п. 16 ст. 167 НК РФ может быть свидетельство о государственной регистрации права или выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Однако из п. 1 ст. 7 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что выписка из ЕГРП является документом, содержащим информацию о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества, но не удостоверяющим факт передачи указанного имущества (Постановление АС ПО от 08.09.2016 N Ф06-12029/2016 по делу N А12-55427/2015).

 

О переходном периоде

Изменения, внесенные в ст. 167 НК РФ Федеральным законом N 81-ФЗ, вступили в силу 01.07.2014, то есть начиная с III квартала 2014 г. При этом положения указанного Закона и п. 16 ст. 167 НК РФ не относятся к нормам, которые согласно п. 3 ст. 5 НК РФ имеют обратную силу.

Норма Налогового кодекса. Акты законодательства о налогах и сборах, устраняющие или смягчающие ответственность за нарушение законодательства о налогах и сборах либо устанавливающие дополнительные гарантии защиты прав налогоплательщиков, плательщиков сборов, налоговых агентов, их представителей, имеют обратную силу.

Поэтому если недвижимое имущество было передано покупателю до 01.07.2014, а право собственности зарегистрировано после этой даты, то в целях исчисления НДС моментом определения налоговой базы является дата перехода права собственности (дата государственной регистрации). Другими словами, в этой ситуации исчисление НДС производится с учетом порядка, установленного п. 3 ст. 167 НК РФ в редакции, действовавшей до 01.07.2014 (Письмо Минфина России от 14.10.2014 N 03-07-09/51678, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2016 N 09АП-59064/2015 по делу N А40-34202/15).

* * *

С 01.07.2014 момент определения базы по НДС при реализации объекта недвижимости зависит от момента его передачи покупателю на основании передаточного акта или иного документа о передаче (если есть предоплата, то налоговая база также определяется на день такой оплаты). Выписка из ЕГРП подобным документом не является.

Ноябрь 2016 г.